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Januar 2015

Räumung gegen Untermieter ohne Titel ausnahmsweise möglich

Der Bundesgerichtshof hat den Grundsatz aufgestellt, dass eine Räumung gegen den – unberechtigten – Untermieter nur aufgrund eines gegen diesen gerichteten Vollstreckungstitels möglich ist. Dies stellt die Gläubiger insbesondere dann vor Probleme, wenn der Hauptmieter zur Vermeidung der Räumung Untermietverhältnisse fingiert. Nach einer neuen Entscheidung des Landgerichts Hannover ist die Räumung auch ohne Titel aus Billigkeitsgründen möglich.

Ausgangslage

Der Eigentümer hatte gegen den gewerblichen Mieter einen rechtskräftigen Räumungstitel erstritten und die Räumungsvollstreckung initiiert. Erst nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens teilte der (Haupt-)Mieter mit, dass angeblich Untermietverhältnisse bestünden, ohne diese jedoch näher zu spezifizieren. Darauf stellte der Gerichtsvollzieher die Räumungsvollstreckung unter Verweis auf die BGH-Rechtsprechung, wonach ohne Titel gegen den Untermieter eine Räumung nicht erfolgen könne, ein. Nach einer Erinnerung des Eigentümers gegen die Einstellung der Zwangsvollstreckung, in der der Eigentümer dargetan hatte, dass (i) der (Haupt-)Mieter seit über einem Jahr keine Miete mehr für die von ihm weiter genutzten Mietflächen zahlte, (ii) über die Untermietverhältnisse erst nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens informiert wurde, (iii) und auf dem zu den Mietflächen gehörenden Briefkasten erst nachträglich handgeschriebene Hinweise auf die angeblichen Untermieter angebracht wurden, half der Gerichtsvollzieher der Erinnerung ab und führte die Räumung durch. Der (Haupt-)Mieter stellte daraufhin unter Verweis auf die angeblichen Untermietverhältnisse einen Vollstreckungsschutzantrag, den das Landgericht Hannover letztlich zurückwies.

Entscheidung

In diesem Beschluss vom 12. November 2014 (Az.: 8 T 46/14) führt das Landgericht Hannover aus, dass aus Billigkeitsgründen auch eine Räumungsvollstreckung gegen den angeblichen Untermieter ohne Titel möglich ist, wenn – wie im vorliegenden Fall – der (angebliche) Untermietvertrag heimlich und ohne Billigung des Vermieters geschlossen wurde, der Mieter seit über einem Jahr keinen Mietzins mehr zahlt und der Mieter im Räumungsprozess auf die vollstreckungsrechtliche bedeutsame Position des vorgeblichen Untermieters nicht hingewiesen hat. Die Verheimlichung könnte nur das Ziel gehabt haben, die spätere Vollstreckung zu vereiteln, was ein missbräuchliches Verhalten darstellt, das nicht schutzwürdig ist. Sodann stellt das Gericht weiter fest, dass der Gerichtsvollzieher keine konkreten Anhaltspunkte für Mitbesitz bzw. Gewahrsam des Untermieters an den Mieträumen feststellen konnte.

Fazit

Diese Entscheidung reiht sich ein in die Entscheidungen des AG Hamburg- St.Georg, Beschluss vom 21. Februar 2007, Az.: 903a M 1682/06 und des Hanseatischen Oberlandesgerichtes vom 19. August 1992, Az.: 6 W 49/92. Liegen daher im Einzelfall Umstände vor, die die Vermutung eines Missbrauchs nahelegen und die in ihrer Gesamtschau zu einer Unbilligkeit führen, kann der Vermieter die Räumung auch ohne Titel gegen angebliche Untermieter durchsetzen. Es bleibt zu hoffen, dass die Untergerichte diese Entscheidungspraxis fortsetzen und damit der sehr formalen Ansicht des Bundesgerichtshofs eine Absage erteilen. Dem Vermieter wird so eine echte Handlungsalternative an die Hand gegeben, um der Verhinderung der Räumung durch fingierte Untervermietung einen Riegel vorzuschieben.

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