News

Dezember 2014

Nutzungsuntersagung bei mangelhaftem Brandschutz

Bei brandschutzrechtlichen Mängeln kann die Bauaufsichtsbehörde eine formell legale Nutzung auch ohne vorheriges Anpassungsverlangen mit sofortiger Wirkung untersagen (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 04.07.2014, Az. 2 B 666/14).

Der Fall

Die Bauaufsichtsbehörde stellte bei einer Brandschau fest, dass in einem Hotel keine zwei Rettungswege vorhanden waren. Die Nutzung entsprach zwar einer älteren, bestandskräftigen Baugenehmigung. Der Hotelbetrieb genügte aber den Vorgaben des aktuell geltenden § 17 Abs. 3 Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) nicht, wonach für jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit einem Aufenthaltsraum zwei Rettungswege vorhanden sein müssen. Die Behörde legte deshalb den formell rechtmäßigen, aber brandschutzwidrigen Hotelbetrieb ohne vorheriges Anpassungsverlangen mit sofortiger Wirkung still.

Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hatte über die Frage zu entscheiden, ob die Bauaufsichtsbehörde ohne vorheriges Anpassungsverlangen eine formell legale Nutzung untersagen darf.

Rechtliche Bewertung

Grundsätzlich bleiben bauliche Anlagen, die in Übereinstimmung mit dem Baurecht errichtet worden sind, auch dann rechtmäßig, wenn sich die maßgeblichen Rechtsvorschriften später ändern. Aufgrund dieses Bestandsschutzes müssen bestehende Gebäude in der Regel nicht die heutigen Anforderungen einhalten.

Der Bestandsschutz gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Die Bauordnungen der Bundesländer sehen eine Durchbrechung des Bestandsschutzes für den Fall vor, dass durch das Bestandsgebäude eine konkrete Gefährdung der Sicherheit und Gesundheit für die Nutzer des Gebäudes oder die Umgebung ausgeht. Zwar ist die Eingriffsschwelle bei Brandgefahren eher niedrig; welche Maßnahmen konkret erforderlich sind, lässt sich aber nur im Einzelfall unter Hinzuziehung eines Brandschutzgutachters bestimmen. In der Vergangenheit wurden etwa das Anbringen von Rauchabzugsvorrichtungen, die Abtrennung des Untergeschosses vom Erdgeschoss durch feuerbeständige Türen, die Ummantelung und der Anstrich mit feuerhemmenden Baustoffen sowie das Abschotten von Leitungsanlagen als Regelungen einer nachträglichen Anordnungen bestätigt.

Die Besonderheit des vorliegenden Falls besteht darin, dass die Bauaufsichtsbehörde von dem Betreiber des Hotels noch keine Anpassung verlangt hatte, sondern sogleich die weitere Nutzung untersagte. Während das Verwaltungsgericht dieses Vorgehen in erster Instanz für rechtswidrig hielt, sah das Oberverwaltungsgericht in zweiter Instanz in der fehlenden Anpassungsverfügung einen eher formalen Umstand, der nachgeholt werden könne. Denn „gerade in einem Hotelgebäude, das von einer Vielzahl von Personen betreten wird und das im Brandfall bei der Rettung von Menschen besondere Schwierigkeiten für die Feuerwehr aufwirft, ist namentlich die zuverlässige Sicherstellung der notwendigen Rettungswege von elementarer Bedeutung“ (OVG NRW, Beschl. v. 04.07.2014, Az.: 2 B 666/14).

Fazit

Bei erheblichen Brandschutzmängeln, wie etwa dem Fehlen von Rettungswegen, kann die Behörde neben nachträglichen Anordnungen auch Nutzungsuntersagungen erlassen. Dabei ist es nach der Rechtsprechung des OVG NRW zulässig, eine formell rechtmäßige, aber brandschutzwidrige Nutzung ohne vorheriges Anpassungsverlangen mit sofortiger Wirkung zu untersagen.

Behördliche Nutzungsuntersagungen führen zu erheblichen wirtschaftlichen Einbußen und können überdies Schadensersatzansprüche der Mieter begründen. Sofern Brandschutzmängel, die ein behördliches Anpassungsverlangen rechtfertigen, bekannt sind und nicht unmittelbar abgestellt werden (können), empfiehlt es sich unter Hinzuziehung eines Sachverständigen prüfen zu lassen, ob eine Gefährdungslage – etwa durch Übergangsmaßnahmen – ausgeschlossen werden kann.

‹   Zurück zu den News