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Juni 2014

Ab 13.06.2014: Entfall der Widerrufsbelehrung wegen „Haustürgeschäften“ bei Nutzungsverträgen mit privaten Grundstückseigentümern?

Änderungen aufgrund der EU-Verbraucherrechterichtlinie haben auch Auswirkungen bei der Grundstückssicherung für Projekte im Bereich Erneuerbare Energien: Die bisher bei Nutzungsverträgen mit privaten Grundstückseigentümern erforderliche Widerrufsbelehrung dürfte ab sofort wegfallen.

Bisher: Widerrufsrechte wegen „Haustürgeschäften“

Bisher war bei Nutzungs- oder Gestattungsverträgen mit privaten Grundstückseigentümern eine - ordnungsgemäße - Widerrufsbelehrung erforderlich.

Hintergrund waren Regelungen des Verbraucherschutzrechts zu den sogenannten „Haustürgeschäften“: Häufig werden Eigentümer von geeigneten Standortgrundstücken durch Außendienstmitarbeiter eines Projektentwicklers zu Hause angesprochen und zum Abschluss der langfristigen Nutzungsverträge veranlasst.

Diese Situation entsprach dem sogenannten „Haustürgeschäft“. Zum Schutz des Verbrauchers vor Überrumplung und unüberlegten Vertragsschlüssen sah (und sieht) das Gesetz für solche Fälle ein 14-tägiges Widerrufsrecht des Verbrauchers vor. Über dieses Widerrufsrecht hatte der Unternehmer den Verbraucher nach bestimmten inhaltlichen und gestalterischen Vorgaben zu belehren.

Fehlte diese Widerrufsbelehrung oder war sie nicht ordnungsgemäß, begann die Widerrufsfrist von 14 Tagen gar nicht erst zu laufen. In diesem Fall bestand somit das Risiko, dass ein Eigentümer noch Jahre nach Errichtung des Wind- oder Solarparks den üblicherweise auf mehr als 20 Jahre angelegten Nutzungsvertrag widerruft oder unter Hinweis auf diese Möglichkeit teure Nachforderungen stellt.

Daher wurde - insbesondere auch von finanzierenden Banken - üblicherweise der Nachweis einer gegengezeichneten, ordnungsmäßen Widerrufsbelehrung gefordert, wenn nicht auszuschließen war, dass der Nutzungsvertrag unter den genannten Umständen zustande gekommen und der Eigentümer eine natürliche Person war.

Neue Verbraucherschutzregelungen

Seit dem 13. Juni 2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechterichtlinie in Kraft. Dieses bringt diverse Änderungen für den Verbraucherschutz mit sich, insbesondere etwa im Online - Handel. Die Änderungen haben aber auch Auswirkungen auf den Abschluss von Nutzungsverträgen bei Projekten im Bereich Erneuerbare Energien:

Für alle ab dem 13. Juni 2014 neu abgeschlossen Nutzungsverträge ist eine Widerrufsbelehrung wohl nicht mehr erforderlich. Gleiches gilt für Nachträge zu bereits bestehenden Verträgen.

Zwar sieht das Gesetz nach wie vor Widerrufsrechte vor, die den bisherigen Widerrufsrechten bei Haustürgeschäften ähneln (jetzt anwendbar bei sogenannten „außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Verträgen“). Nutzungsverträge zwischen einem Anlagenbetreiber als Unternehmer und einem privaten Eigentümer (Verbraucher) fallen aber nicht mehr in den Anwendungsbereich der Verbraucherschutzvorschriften:

Die neuen Vorschriften betreffen nach dem Wortlaut des § 312 Abs. 1 BGB (neue Fassung) nämlich nur „Verbraucherverträge, [...], die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben.“

Bei Nutzungsverträgen über Grundstücke, die zum Betrieb eines Erneuerbare-Energien-Projektes benötigt werden, handelt es sich jedoch gerade nicht um eine Leistung des Unternehmers, für die dieser ein Entgelt verlangt. Vielmehr zahlt umgekehrt der Unternehmer das Entgelt (die Miete/Pacht) und der Verbraucher erbringt die Leistung (das Nutzungsrecht für das Grundstück).

Eben diese Fälle einer umgekehrten Leistungsrichtung sollen nach dem in der Gesetzesbegründung niedergelegten Willen des deutschen Gesetzgebers nicht mehr von der Verbraucherschutzrechten erfasst sein. Dies entspricht der derzeit ganz überwiegenden Meinung in den juristischen Fachkreisen zu diesen Fällen.

Widerrufsbelehrung wohl zukünftig eher schädlich

Geht man aus, dass die Verbraucherschutzvorschriften nicht mehr anwendbar sind, wäre die Widerrufsbelehrung aus entsprechenden Vertragsmustern von Projektentwicklern zu streichen: Da kein gesetzliches Widerrufsrecht mehr besteht, könnte eine solche Belehrung nur als Einräumung eines vertraglichen Widerrufsrechts zu verstehen sein. Somit würde dem Eigentümer überflüssigerweise ein zusätzliches Recht eingeräumt, das ihm nach dem Gesetz eigentlich nicht mehr zusteht.

Untypische Konstellation: Leistung durch Verbraucher / Entgelt durch den Unternehmer

Es gibt allerdings vereinzelte Stimmen, welche es für möglich halten, dass die Verbraucherschutzregelungen im Wege einer erweiternden Auslegung ausnahmsweise auch in Fällen der umgekehrten Leistungsrichtung anwendbar sein könnten. Begründet wird dies mit dem Schutzzweck des Verbraucherschutzes und unter Hinweis auf nicht ganz eindeutige Formulierungen der EU-Verbraucherrechterichtlinie.

Nach dieser Ansicht müsste man neben einer Widerrufsbelehrung nach den neuen Vorgaben konsequenterweise auch die umfangreichen Informationspflichten über wesentliche Merkmale der Leistung, den Preis oder zusätzliche anfallende Kosten für anwendbar halten. Dies macht keinen Sinn, sind doch sämtliche Vorschriften auf die typische Situation abgestimmt, dass die Ware oder Dienstleistung vom Unternehmer erbracht wird und nicht umgekehrt. Dies gilt insbesondere für die Widerrufsfolgen (vgl. § 357 BGB neue Fassung).

Jedenfalls kein „ewiges“ Widerrufsrecht mehr

In jedem Fall ist ein „ewiges“ Widerrufsrecht nicht mehr zu befürchten: Das Widerrufsrecht des Verbrauchers erlischt nunmehr auch bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung ein Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss. Spätestens nach Ablauf dieser Zeit besteht Rechtssicherheit. Dies gilt jedenfalls solange, als es keine Nachtrags- oder Änderungsvereinbarung zum Nutzungsvertrag gibt.

Fazit

Neuregelungen zum Verbraucherschutz schaffen ab sofort Erleichterungen bei neu abgeschlossenen Nutzungsverträgen mit privaten Grundstückseigentümern:

  • Die bislang erforderliche zweite Unterschrift unter die Widerrufsbelehrung kann - jedenfalls nach derzeit ganz überwiegender Ansicht - entfallen. Bei Grundstücksnutzungsverträgen besteht danach kein Widerrufsrecht mehr
  • Ob sich vereinzelte Stimmen durchsetzen, welche trotz eindeutigem Wortlaut und Gesetzesbegründung der gegenteiligen Ansicht sind, bleibt abzuwarten.
  • Es gibt bei neuen Nutzungsverträgen keine „ewige“ Widerrufsfrist mehr. Spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss erlischt das Widerrufsrecht.

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